La cedolare secca è un regime fiscale alternativo e facoltativo per i proprietari di immobili che decidono di affittare le proprie unità abitative. Il sistema, introdotto per semplificare la tassazione e contrastare l’evasione fiscale, consente di sostituire la normale imposizione Irpef e relative addizionali regionali e comunali con un’imposta a tasso fisso calcolata sul canone di locazione.
Il principale vantaggio della cedolare è che il sistema elimina l’obbligo di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo normalmente dovute per registrazioni, proroghe e risoluzioni dei contratti di locazione. Federsindacato ricorda che questa agevolazione non si applica alla cessione del contratto, per la quale l’imposta di registro rimane dovuta.
Chi può optare per la cedolare secca
Possono accedere al regime fiscale della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento come l’usufrutto, che non affittano nell’ambito di attività d’impresa o professionale.
Nel caso di comproprietà dell’immobile, ogni contitolare deve esercitare l’opzione separatamente, mentre chi non opta per la cedolare dovrà versare l’imposta di registro proporzionalmente alla propria quota di possesso.
È importante sottolineare che i professionisti e le società non possono utilizzare questo regime, in quanto è stato concepito specificamente per favorire i piccoli proprietari immobiliari.
Per quali immobili si può applicare
Il regime della cedolare secca è applicabile alle unità immobiliari abitative classificate nelle categorie catastali da A1 a A11 (con esclusione della categoria A10, riservata a uffici e studi privati) e alle relative pertinenze se locate congiuntamente all’abitazione. Le pertinenze possono essere affittate anche con contratto separato, purché sussista un vincolo pertinenziale con l’immobile abitativo, il rapporto di locazione coinvolga le stesse parti e nel contratto della pertinenza si faccia riferimento a quello dell’abitazione.
Dal 2019, in via eccezionale, l’opzione è stata estesa anche ai locali commerciali classificati nella categoria C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, con applicazione di un’aliquota del 21%.
Quali inquilini possono essere coinvolti
La cedolare secca non può essere applicata ai contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività imprenditoriali o professionali, anche se l’immobile viene poi utilizzato per finalità abitative di dipendenti o collaboratori. Un’eccezione è rappresentata dalle locazioni di immobili C/1 (negozi) concluse nel 2019, per le quali l’opzione è esercitabile anche se l’inquilino è un soggetto che svolge attività commerciale.
È interessante notare che il regime è applicabile anche per immobili locati a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché questi vengano sublocati a studenti universitari o messi a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone.
Locazioni brevi: un caso particolare
Dal 2017, la cedolare secca può essere applicata anche alle locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni, una tipologia contrattuale sempre più diffusa con l’avvento delle piattaforme di affitti turistici. A partire dal 2024, l’aliquota rimane al 21% per i redditi derivanti dai contratti relativi al primo immobile scelto dal contribuente in dichiarazione, mentre sale al 26% a partire dalla seconda abitazione destinata a locazione breve.
È fondamentale evidenziare che questo regime è applicabile solo se nell’anno si destinano a locazione breve al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente da chi la eserciti.
Quanto dura l’opzione e come gestirla
L’opzione per la cedolare secca, una volta esercitata, si applica per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, o per il periodo residuo in caso di scelta nelle annualità successive alla prima. Il proprietario ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, così come può rientrare nel regime dopo averlo revocato.
La revoca va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro eventualmente dovuta. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.
Quanto si paga e come si calcola
L’imposta sostitutiva della cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo concordato tra le parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (come Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia) e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. La scelta della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di richiedere aggiornamenti del canone basati sull’indice ISTAT per tutta la durata dell’opzione.
Effetti della cedolare sul reddito complessivo
Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef, e di conseguenza non possono essere fatti valere su di esso oneri deducibili né detrazioni. Tuttavia, è importante sottolineare che questo reddito rileva ai fini del riconoscimento di deduzioni, detrazioni o benefici collegati a requisiti reddituali, come la determinazione dell’ISEE o la valutazione dello status di familiare a carico. Questo significa che, sebbene non contribuisca alla formazione del reddito imponibile, può comunque influenzare l’accesso a determinate agevolazioni fiscali o prestazioni sociali.
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